- Pour se protéger des loyers impayés, un bailleur a trois options : la caution (garant), la GLI (assurance loyers impayés) ou la Visale (caution gratuite d’Action Logement).
- Règle-clé : on ne cumule pas une GLI avec une caution personne physique — à peine de nullité (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- La GLI coûte 2,5 à 4 % du loyer annuel, impose des conditions de solvabilité au locataire, et sa prime est déductible des revenus fonciers au régime réel.
- La Visale est gratuite, couvre jusqu’à 36 mensualités, mais est réservée à certains profils et — nouveauté 2026 — limitée aux 3 premières années du bail.
L’impayé de loyer est la hantise du bailleur — et les procédures d’expulsion sont longues. Trois dispositifs existent pour s’en prémunir, mais leurs règles de cumul sont piégeuses : un mauvais montage et votre garantie tombe à zéro. Voici, à jour 2026, comment choisir entre caution, GLI et Visale sans commettre l’erreur qui annule tout.
Caution, GLI, Visale : qui fait quoi ?
La GLI
Assurance « garantie loyers impayés ». Coût 2,5 à 4 %/an du loyer charges comprises. Couvre les impayés, souvent les dégradations et les frais de contentieux. Exige un locataire solvable (taux d’effort maîtrisé, emploi stable).
La Visale
Caution solidaire gratuite d’Action Logement. Le locataire obtient un visa avant la signature du bail. Couvre jusqu’à 36 mensualités + dégradations. Réservée à certains profils.
La caution
Un garant (souvent un parent) s’engage à payer en cas de défaillance. Gratuite pour le bailleur, mais sa valeur dépend de la solvabilité du garant — et le formalisme de l’acte est strict.
La règle du non-cumul
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une GLI et une caution personne physique. En souscrivant une GLI, le bailleur renonce à exiger un garant. Seule exception : si le locataire est étudiant ou apprenti, le cumul GLI + caution est autorisé. Ignorer cette règle, c’est risquer la nullité de l’acte de cautionnement — et se retrouver sans garant le jour où on en aurait besoin.
Bon à savoir : cette interdiction ne vise pas la Visale (qui n’est pas une GLI commerciale) ni le dépôt de garantie (de nature différente, toujours dû). En revanche, on ne cumule pas Visale et GLI sur le même risque : la Cour de cassation a rappelé qu’elles remplissent la même fonction.
GLI, Visale, caution : le match
| Critère | GLI | Visale | Caution |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 2,5 à 4 %/an | Gratuite | Gratuite |
| Qui souscrit | Le bailleur | Le locataire | Un garant |
| Couverture impayés | Selon contrat | Jusqu’à 36 mensualités | Selon le garant |
| Conditions locataire | Solvabilité stricte | Profils éligibles | Garant solvable |
| Durée | Toute la location | 3 ans (depuis 2026) | Selon l’acte |
| Prime déductible (foncier réel) | Oui | — | — |
La Visale en 2026
plafond de loyer CC garanti en Île-de-France (au 6 janvier 2026)
mensualités d’impayés couvertes sur la durée du bail
durée de couverture depuis 2026 : au-delà, le bailleur n’est plus garanti
La Visale s’adresse notamment aux locataires de moins de 30 ans, aux salariés du privé de plus de 30 ans (dans la limite d’un plafond de ressources) et aux baux mobilité. Les plafonds de loyer garantis, revalorisés au 6 janvier 2026, sont de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants et 1 365 € sur le reste du territoire. La demande se fait en ligne par le locataire, avant la signature du bail. Point de vigilance : en cas d’impayé, le bailleur doit déclarer dans les délais (généralement 3 mois après le premier impayé), faute de quoi la prise en charge peut être perdue.
Textes et sources de référence
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 — interdiction de cumuler GLI et caution personne physique (sauf locataire étudiant ou apprenti) · Loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) et loi ALUR (2014) — encadrement des garanties locatives · Article 2297 du Code civil (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) — mentions de l’acte de cautionnement · Visale — Action Logement — barèmes et plafonds au 6 janvier 2026 · ANIL et Service-Public.fr — information sur les garanties locatives.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler une GLI et un garant ?
Non, dans la grande majorité des cas. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler une assurance loyers impayés (GLI) et une caution personne physique, à peine de nullité de l’acte de cautionnement. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis, pour lesquels le cumul est autorisé. En souscrivant une GLI, le bailleur renonce donc à demander un garant.
La Visale est-elle vraiment gratuite ?
Oui. La Visale est une caution solidaire gratuite proposée par Action Logement : ni le bailleur ni le locataire ne paient de cotisation. C’est le locataire qui en fait la demande en ligne et obtient un visa avant la signature du bail. En cas d’impayé, Action Logement avance les sommes au bailleur, puis se retourne contre le locataire. Elle couvre jusqu’à 36 mensualités de loyer.
Qui est éligible à la Visale ?
Principalement les locataires de moins de 30 ans, les salariés du privé de plus de 30 ans dans la limite d’un plafond de ressources, et les locataires en bail mobilité. Le loyer doit respecter les plafonds garantis (au 6 janvier 2026 : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, 1 365 € ailleurs). C’est le locataire qui vérifie son éligibilité et fait la demande.
La prime de GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, au régime réel des revenus fonciers : la prime de GLI s’impute comme charge déductible, au même titre que les frais de gestion ou l’assurance propriétaire non occupant. En revanche, les bailleurs au régime micro-foncier ne peuvent pas la déduire spécifiquement, l’abattement forfaitaire de 30 % étant réputé couvrir l’ensemble des charges.
GLI ou Visale : que choisir ?
Cela dépend du profil du locataire. Si votre locataire est jeune, en CDD ou en bail mobilité et entre dans les plafonds Visale, cette dernière est gratuite et intéressante — en gardant à l’esprit qu’elle est limitée à 3 ans depuis 2026. Pour un locataire hors critères Visale ou une location au loyer élevé, la GLI offre une couverture plus large et déductible. L’analyse au cas par cas évite les mauvaises surprises.
« Le piège que je vois le plus souvent chez les bailleurs, c’est le cumul GLI + garant, qui rend le cautionnement nul. Mon rôle : partir du profil réel de votre locataire pour choisir la bonne garantie — Visale quand elle suffit, GLI quand elle protège mieux — et sécuriser le montage pour qu’il tienne le jour de l’impayé. »
Demander conseil →Pour aller plus loin
Protection juridique : est-elle déjà incluse ?
Vérifiez vos contrats avant d’en souscrire une nouvelle.
LitigesProtection juridique professionnelle
Faire valoir vos droits en cas de litige locatif ou contractuel.
Notre offreUn conseil sur mesure
Le cabinet vous aide à protéger vos revenus locatifs sans erreur de montage.
